Hace unos días compartimos en nuestras redes sociales un adelanto sobre la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), que introduce importantes cambios en relación con el alquiler turístico en edificios residenciales. El tema ha generado mucho interés —¡y no es para menos!— porque afecta tanto a propietarios como a comunidades de vecinos, y tiene implicaciones legales, económicas y de convivencia.
En esta ocasión, vamos a profundizar en los puntos clave de esta reforma para que tengas toda la información clara y actualizada. Si eres propietario/a, miembro de una comunidad de vecinos o simplemente estás considerando invertir en una vivienda para alquilarla como turística, este artículo te interesa.
¿Qué se ha modificado exactamente?
La reforma introduce tres cambios relevantes en la Ley de Propiedad Horizontal:
1. Autorización obligatoria de la comunidad de propietarios
A partir de ahora, si un propietario desea dedicar su vivienda al alquiler turístico (actividad a la que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), deberá contar con la aprobación expresa de la comunidad de vecinos. Este acuerdo debe ser adoptado bajo los términos que indica el artículo 17.12 de la Ley.
Esto significa que ya no basta con cumplir la normativa turística de la comunidad autónoma o con registrar el inmueble como vivienda de uso turístico. Se requiere la aprobación comunitaria previa.
2. El papel del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad ahora tiene más facultades. Si un propietario realiza esta actividad sin contar con la aprobación de la comunidad, el presidente podrá exigir la cesación inmediata de la actividad, incluso iniciar acciones judiciales, sin necesidad de una junta extraordinaria.
Este punto busca evitar los alquileres turísticos «clandestinos» que afectan la convivencia y generan problemas en edificios residenciales.
3. Mayorías necesarias y repercusión en los gastos
Para aprobar, limitar o prohibir el alquiler turístico, será necesario el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y cuotas de participación. Además, si se aprueba la realización de esta actividad, la comunidad podrá acordar un incremento de hasta el 20% en los gastos comunes para los propietarios que alquilen sus viviendas con fines turísticos.
Este último punto es clave: se reconoce el mayor desgaste o uso de las zonas comunes derivado del alquiler turístico, y se permite ajustar la cuota a quienes obtienen beneficio económico por esta actividad.
¿A quién aplica esta reforma?
Esta modificación afecta a todas las comunidades de propietarios regidas por la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir, cualquier edificio que funcione bajo este régimen y en el que haya intención de ofrecer vivienda turística debe aplicar estos nuevos criterios.
No importa si la comunidad está en Madrid, Barcelona, Valencia o cualquier otro lugar de España. La clave está en que la vivienda esté sujeta a propiedad horizontal.
¿Y si ya se estaba alquilando antes?
Esta reforma no tiene efectos retroactivos. Es decir, si ya había una aprobación previa o si un juez ha reconocido mediante sentencia firme el derecho de un propietario a alquilar su vivienda como turística, no se vería afectado por los nuevos requisitos.
Sin embargo, si no existía aprobación expresa, el presidente puede intervenir y exigir el cese.
¿Qué se busca con esta reforma?
El objetivo principal es armonizar el uso turístico de las viviendas con la convivencia vecinal. El crecimiento del alquiler turístico ha generado numerosos conflictos: ruido, entrada y salida constante de personas, uso intensivo del ascensor y zonas comunes, entre otros. La reforma busca:
- Proteger a los vecinos de actividades molestas o no reguladas.
- Dar a las comunidades de propietarios mayor poder de decisión.
- Establecer criterios claros sobre gastos y votaciones.
- Prevenir el uso indiscriminado de viviendas como alojamientos turísticos.
¿Qué deben hacer las comunidades y propietarios ahora?
Para comunidades:
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- Revisar sus estatutos.
- Evaluar si se quiere permitir o restringir el alquiler turístico.
- Convocar junta si se desea tomar una decisión.
- Informarse bien sobre el tipo de mayoría requerida.
- Asegurarse de cumplir con la normativa turística local y estatal.
Para propietarios:
- Comprobar si su comunidad permite esta actividad.
- Solicitar autorización previa si aún no la tiene.
- Asegurarse de cumplir con la normativa turística local y estatal.
