Uno de los motivos más habituales de dudas y conflictos en una comunidad de propietarios es la gestión de los gastos. ¿Qué se considera un gasto ordinario? ¿Cuándo hablamos de un gasto extraordinario? ¿Quién debe pagarlos y cómo se aprueban?
Entender bien la diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios es fundamental para una correcta administración de la comunidad, para elaborar presupuestos realistas y para evitar discusiones innecesarias entre vecinos.
Desde NVFINCAS te explicamos de forma clara qué son cada uno, cómo se aprueban y qué dice la Ley de Propiedad Horizontal al respecto.
¿Qué son los gastos en una comunidad de propietarios?
Los gastos de una comunidad de propietarios son todos aquellos costes necesarios para el mantenimiento, conservación, funcionamiento y mejora de los elementos comunes del edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que todos los propietarios deben contribuir a estos gastos conforme a su cuota de participación, salvo que los estatutos indiquen otra cosa.
Dentro de estos gastos, se distinguen dos grandes grupos:
- Gastos ordinarios
- Gastos extraordinarios
La diferencia entre ambos no siempre es evidente, pero tiene implicaciones importantes a nivel económico y de toma de decisiones.
¿Qué son los gastos ordinarios?
Los gastos ordinarios son aquellos recurrentes y previsibles, necesarios para el funcionamiento normal de la comunidad. Se producen de forma periódica y suelen estar incluidos en el presupuesto anual.
Son gastos habituales, estables y, en la mayoría de los casos, fáciles de anticipar.
Ejemplos de gastos ordinarios
Entre los gastos ordinarios más comunes encontramos:
- Limpieza de zonas comunes
- Mantenimiento del ascensor
- Consumo eléctrico de escaleras y garajes
- Agua de zonas comunes
- Jardinería
- Mantenimiento de piscinas
- Seguro de la comunidad
- Honorarios del administrador de fincas
- Pequeñas reparaciones habituales
- Portería o conserjería (si existe)
Estos gastos se pagan normalmente mediante las cuotas periódicas que abonan los propietarios (mensuales, trimestrales, etc.).
¿Cómo se aprueban los gastos ordinarios?
Los gastos ordinarios se aprueban generalmente:
- Al aprobar el presupuesto anual en la junta de propietarios.
- Por mayoría simple de los asistentes a la junta, según establece la LPH.
Una vez aprobado el presupuesto, el presidente y el administrador pueden gestionar estos gastos sin necesidad de convocar una junta para cada actuación, siempre que estén dentro de lo presupuestado.
¿Qué son los gastos extraordinarios?
Los gastos extraordinarios son aquellos que no son habituales ni periódicos, y que normalmente suponen un importe elevado o una actuación puntual fuera del mantenimiento ordinario.
Suelen estar relacionados con:
- Obras importantes
- Mejoras del edificio
- Reparaciones imprevistas de gran alcance
Estos gastos no siempre están contemplados en el presupuesto anual, por lo que suelen requerir una aprobación específica.
Ejemplos de gastos extraordinarios
Algunos ejemplos habituales de gastos extraordinarios son:
- Reparación integral de la fachada
- Sustitución completa del ascensor
- Rehabilitación del tejado
- Instalación de un nuevo sistema de seguridad
- Obras de accesibilidad (rampas, plataformas elevadoras)
- Reparaciones estructurales importantes
- Daños graves por siniestros no cubiertos por el seguro
En muchos casos, estos gastos se financian mediante derrama extraordinaria, aunque también pueden cubrirse con el fondo de reserva si hay saldo suficiente.
¿Cómo se aprueban los gastos extraordinarios?
La aprobación de los gastos extraordinarios depende del tipo de actuación:
– Reparaciones necesarias:
Si son urgentes y necesarias para la conservación o seguridad del edificio, pueden ejecutarse incluso sin acuerdo previo, aunque deben informarse posteriormente a la junta.
– Obras no urgentes o mejoras:
Requieren acuerdo en junta de propietarios y la mayoría correspondiente según la LPH.
El tipo de mayoría (simple, 3/5 o unanimidad) dependerá de la naturaleza de la obra.
Diferencias clave entre gastos ordinarios y extraordinarios
Aunque a veces se confunden, existen diferencias claras:
- Periodicidad:
Los ordinarios son recurrentes; los extraordinarios, puntuales. - Previsión:
Los ordinarios suelen estar previstos en el presupuesto; los extraordinarios no siempre. - Forma de pago:
Los ordinarios se pagan con las cuotas habituales; los extraordinarios suelen requerir derramas. - Aprobación:
Los ordinarios se aprueban con el presupuesto anual; los extraordinarios necesitan acuerdos específicos. - Comprender estas diferencias facilita una gestión más transparente y evita malentendidos entre vecinos.
¿Qué papel juega el fondo de reserva?
El fondo de reserva es una herramienta clave para afrontar gastos extraordinarios sin recurrir constantemente a derramas.
Según la ley, debe destinarse a:
- Obras de conservación
- Reparaciones necesarias
- Actuaciones imprevistas en elementos comunes
Una comunidad con un fondo de reserva bien gestionado tiene mayor estabilidad económica y menos conflictos cuando surgen gastos inesperados.
¿Quién debe pagar los gastos ordinarios y extraordinarios?
En principio, todos los propietarios deben contribuir a ambos tipos de gastos según su cuota de participación, salvo que los estatutos indiquen lo contrario.
No obstante:
- Algunos propietarios pueden estar exentos de determinados gastos (por ejemplo, locales sin uso de ascensor).
- Las exenciones deben estar claramente recogidas en los estatutos.
Es importante revisar siempre la documentación de la comunidad antes de repartir un gasto.
Importancia de una buena gestión económica
Una correcta diferenciación entre gastos ordinarios y extraordinarios permite:
- Elaborar presupuestos realistas
- Evitar derramas innecesarias
- Mantener una buena convivencia
- Cumplir con la normativa vigente
Aquí es donde la figura del administrador de fincas cobra especial relevancia, asesorando a la comunidad y garantizando una gestión clara y profesional.
Conclusión
Saber distinguir entre gastos ordinarios y extraordinarios es esencial para el buen funcionamiento de cualquier comunidad de propietarios. Una gestión transparente, bien planificada y ajustada a la ley evita conflictos y aporta tranquilidad a los vecinos.
En NVFINCAS ayudamos a las comunidades de propietarios en Alicante a gestionar sus gastos de forma eficiente, clara y conforme a la normativa, para que los propietarios solo tengan que preocuparse de disfrutar de su vivienda.
