El alquiler vacacional en comunidades ha pasado de ser una práctica puntual a convertirse en un verdadero tema de debate en muchas juntas de vecinos. Especialmente en lugares turísticos como Alicante, donde la demanda de estancias cortas ha disparado el número de pisos que se ofertan en plataformas como Airbnb o Booking.
Con la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal aprobada en abril de 2025, las comunidades de propietarios cuentan con nuevas herramientas para regular o limitar el uso turístico de las viviendas. Estas medidas buscan proteger la convivencia vecinal, garantizar el buen uso de las zonas comunes y mitigar los efectos negativos del turismo descontrolado en edificios residenciales.
¿Cómo afecta la nueva ley al alquiler vacacional en comunidades y qué puede hacer tu comunidad?
Estas son algunas de las claves más importantes que introduce la nueva ley:
1. Limitación del uso turístico por acuerdo en junta
Las comunidades pueden limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas mediante acuerdo en junta, siempre que se apruebe con el 60 % de los propietarios que, a su vez, representen el 60 % de las cuotas de participación. Este acuerdo debe constar por escrito en el acta y notificarse a los propietarios ausentes.
⚠️ Ojo: no se puede prohibir de forma genérica el alquiler, solo regular o limitar su uso turístico, y siempre dentro de lo que permita la legislación autonómica o municipal correspondiente.
2. Recargo del 20 % en los gastos comunitarios
La ley permite que, si así lo acuerda la comunidad, se aplique un recargo de hasta un 20 % en los gastos comunes a las viviendas destinadas a alquiler turístico. Esto se justifica por el mayor uso de ascensores, zonas comunes o consumo de servicios como agua o luz en espacios comunes.
Este recargo:
- Debe ser aprobado en junta con la misma mayoría cualificada del 60 %.
- No tiene carácter retroactivo, solo puede aplicarse a partir del momento en que se acuerda.
- No exime de pagar los gastos ordinarios, simplemente es un suplemento.
3. Sanciones por uso no autorizado
Si se realiza alquiler turístico en contra de lo que establece la comunidad (y siempre que haya sido acordado legalmente), se podrían derivar sanciones administrativas conforme a las leyes de turismo autonómicas, como en el caso de la Comunidad Valenciana.
Además, podría considerarse un uso contrario a los fines del inmueble, lo que en casos extremos puede llevar a acciones legales por parte de la comunidad, especialmente si afecta gravemente a la convivencia o a la seguridad.
4. Importancia de cumplir con la normativa local
Aunque la LPH es de ámbito estatal, el alquiler vacacional en comunidades también está sujeto a normativas autonómicas y municipales. En Alicante, por ejemplo:
- Se requiere registro como vivienda turística ante la Generalitat Valenciana.
- Puede ser necesaria una licencia de actividad o declaración responsable.
- Algunos ayuntamientos están empezando a aplicar zonas tensionadas, donde se limitará o incluso prohibirá este tipo de alquileres.
5. Qué puede hacer un propietario que quiere alquilar turísticamente
Antes de publicar tu vivienda en una plataforma turística, te recomendamos:
- Revisar los estatutos de la comunidad y acuerdos de junta recientes.
- Consultar si hay limitaciones autonómicas o locales.
- Asegurarte de estar registrado como alojamiento turístico legalmente.
- Informar al administrador de fincas para evitar conflictos futuros.
Conclusión: una cuestión legal… y vecinal
El alquiler vacacional en comunidades ya no es un tema sin regulación. Hoy en día, los vecinos tienen más poder para actuar y las leyes han evolucionado para equilibrar los derechos de los propietarios con la necesidad de preservar la convivencia.
Contar con un buen administrador de fincas colegiado en Alicante es clave para aplicar correctamente la ley y evitar problemas legales. Si eres propietario o presidente de una comunidad y te preocupa este tema, lo ideal es convocar una junta y debatir las opciones con asesoramiento profesional.
